En este artículo te daremos los 6 aspectos más importantes sobre la legalidad en la planeación ambiental del rubro inmobiliario.
1.- ¿Qué autoridad regula el desarrollo de la tierra y la regulación ambiental en México?
En términos generales, las autoridades municipales tienen jurisdicción sobre el uso del suelo (comúnmente promulgando planes de desarrollo del uso del suelo urbano), pero las autoridades federales y estatales también pueden promulgar diferentes disposiciones generales (como leyes de zonificación), que establecen normas sobre el uso que puede hacerse. dado a áreas determinadas.
Las autoridades federales, estatales y municipales también podrán establecer límites a los usos de suelo derivados de la promulgación de diferentes tipos de normas ambientales. Algunos ejemplos de ello son la promulgación de programas ambientales de ordenamiento territorial o la creación de áreas naturales protegidas, que establecen ciertas restricciones en cuanto a las actividades que pueden desarrollarse en un área determinada y/o establecen límites a la densidad de desarrollos, donde las mismas están permitidos.
La tierra federal está regulada por el gobierno federal y, según el tipo de propiedad, un ministerio específico puede tener autoridad sobre el desarrollo de la tierra. A modo de ejemplo, la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (SEMARNAT) tiene competencia sobre la zona federal marítimo terrestre, que es el área que comprende 20 metros de playa después de la marea máxima.
2.- ¿Qué leyes ambientales afectan el uso y ocupación de los bienes inmuebles?
Varias leyes, reglamentos y normas federales, estatales y municipales pueden afectar el uso y la ocupación de bienes inmuebles, ya sea directa o indirectamente.
Entre las leyes ambientales federales más importantes al respecto se encuentran las siguientes:
- La Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente
- La Ley General de Vida Silvestre
- La Ley General para la Prevención y Gestión Integral de los Residuos
- La Ley de Aguas Nacionales
- La Ley General de Bienes Nacionales
- La Ley General de Desarrollo Forestal Sustentable
- La Ley Federal de Responsabilidad Ambiental
- La Ley de la Agencia de Seguridad Industrial y Protección Ambiental en el Sector de Hidrocarburos
Estos comúnmente tienen una versión local en cada estado, regulando cualquier área que las leyes federales antes mencionadas describan como de jurisdicción local.
3.- ¿Qué permisos o licencias principales se requieren para construir u ocupar bienes inmuebles?
A nivel municipal, comúnmente se requieren licencias de uso de suelo y de construcción, así como una licencia de ocupación (o terminación de obra) y una licencia de funcionamiento, para poder realizar actividades en los predios a construir u ocupar.
Otros permisos, licencias o concesiones, comúnmente requeridos ya sea a nivel de jurisdicción federal o local, son los siguientes:
- Autorización de impacto ambiental
- Evaluación de riesgos ambientales
- Licencia ambiental consolidada
- Concesión para la ocupación de una zona federal
- Permisos federales para construir en zona federal
- Permiso para descargar aguas residuales
- Concesión para explotar una fuente nacional de agua
4.- ¿Se puede exigir una limpieza ambiental?
Sí. La Ley General para la Prevención y Gestión Integral de los Residuos establece que en caso de terrenos contaminados donde la contaminación exceda los estándares aplicables, se requiere limpieza.
Existen cinco normas que clasifican y/o establecen límites específicos a la descarga y uso de ciertos contaminantes:
- PCB (NOM-133-SEMARNAT-2015)
- Hidrocarburos (NOM-138-SEMARNAT/SSA1-2012)
- Metales pesados y otros contaminantes peligrosos (NOM-147-SEMARNAT/SSA1-2004)
- Clasificar el manejo de residuos especiales (NOM-161-SEMARNAT-2011)
- Aguas residuales (NOM-001-SEMARNAT-1996/NOM-002-SEMARNAT-1996/NOM-003-SEMARNAT-1997)
Otros contaminantes pueden requerir un estudio de riesgo para evaluar si se requiere limpieza.
Además de lo anterior, es importante señalar que la enajenación de terrenos contaminados requiere autorización previa de la SEMARNAT y que las autoridades ambientales pueden solicitar la remediación ya sea al propietario o actual ocupante del predio, aun cuando la descarga, generación, manejo, fuga o la incorporación de materiales y/o residuos peligrosos fue provocada por un tercero o por el antiguo propietario.
5.- ¿Existen requisitos mínimos de rendimiento energético para los edificios?
Sí. La NOM-020-ENER-2011 establece normas de eficiencia energética para edificaciones residenciales aplicables a edificaciones nuevas y ampliaciones de las existentes.
La NOM-007-ENER-2014 y la NOM-008-ENER-2001 establecen normas de eficiencia energética para edificaciones no residenciales. Ambos son aplicables a edificios nuevos o ampliaciones de los existentes, y no incluyen edificios que se utilizan principalmente para
actividades industriales.
6.- ¿Existen otras medidas regulatorias que apunten a mejorar la sostenibilidad de los edificios existentes y de nueva construcción?
Sí. La Ley para el Uso Sostenible de la Energía prevé un proceso de certificación voluntaria para que los particulares apliquen estándares de eficiencia energética y medidas de sostenibilidad en sus operaciones ante la Comisión Nacional para el Uso Eficiente de la Energía y para implementar estándares de eficiencia energética en las edificaciones que ocupan.
Además, a nivel local, pueden estar disponibles diferentes estándares de eficiencia energética e incentivos para aumentar las prácticas de sostenibilidad.
