¿Qué es la diligencia debida en bienes raíces comerciales?
Durante el proceso de disposición, el due diligence adecuado, principalmente responsabilidad del comprador, garantiza que este pase el tiempo adecuado explorando e inspeccionando la propiedad, las consideraciones financieras y las obligaciones de cumplimiento con la intención de limitar y mitigar las preocupaciones o ambigüedades financieras.
Además, el vendedor puede optar por realizar varias actividades de due diligence antes de comercializar la propiedad y determinar el precio de venta. Esto ayuda a descubrir incógnitas, lo que permite a los posibles compradores hacer ofertas informadas. Una vez firmado el contrato, además de que el vendedor proporcione los materiales de due diligence preexistentes, el comprador tiene la responsabilidad de descubrir cualquier otro problema desconocido que pueda tener un impacto material en el cierre de la transacción.
4 tipos de diligencia debida
Llevar a cabo el due diligence durante la disposición de una propiedad inmobiliaria comercial requiere una exploración multifacética de los componentes financieros, físicos, legales/títulos y ambientales de la propiedad propuesta. Si bien, cada transacción puede verse ligeramente diferente de la siguiente, los siguientes tipos de due diligence son típicos para la mayoría de las transacciones.
Asegúrate de comunicarte con un abogado inmobiliario como lo somos en Tax Jurídico Inmobiliario para que te ayude a planificar y realizar un due diligence riguroso para una transacción sin problemas.
1. Debida diligencia financiera y operativa
Durante el due diligence financiero y operativo, todas las partes revisarán los estados financieros de la propiedad. Es imperativo que los compradores comprendan los gastos y los recibos de efectivo que pueden surgir con cualquier compra inmobiliaria. Los vendedores deben tener una sólida comprensión de los gastos operativos y los ingresos operativos netos, si corresponde, y cómo afectan la suscripción de la propiedad por parte del comprador y la determinación del precio propuesto. Esto puede implicar:
- Revisión de estados de flujo de efectivo históricos.
- Evaluar los contratos y responsabilidades de los proveedores.
- Confirme la lista de alquileres y otros términos del contrato de arrendamiento, que pueden incluir entrevistar a los inquilinos principales de la propiedad, si corresponde.
- Auditar los gastos históricos, incluidas las facturas de impuestos sobre la propiedad de los dos o tres años anteriores.
2. Due diligence físico y estructural
El due diligence físico y estructural implica completar una inspección completa de la propiedad con un ingeniero de construcción calificado o un administrador de la propiedad, lo que a menudo se denomina evaluación de la condición de la propiedad. Los compradores deberían preocuparse por la integridad estructural del activo que están comprando. No pueden permitirse invertir capital adicional en un proyecto sin que esté debidamente presupuestado. Los vendedores deben preocuparse por cualquier mantenimiento diferido y cómo afecta el precio del activo.
Las características estructurales bajo revisión pueden incluir:
- Equipo de climatización.
- Sistemas eléctricos.
- Plomería.
- Sistemas de techo.
- Muros estructurales.
- Impermeabilización de juntas de ventanas.
- Sistemas y equipos de ascensores.
- Pavimento del estacionamiento.
- Cumplimiento de la ADA.
- Cumplimiento de la seguridad contra incendios.
3. Due Diligence legal
El Due Diligence legal en bienes comerciales en México implica un minucioso proceso de investigación que abarca diversos componentes cruciales para garantizar la transparencia y seguridad en transacciones inmobiliarias. Algunos de estos componentes clave incluyen:
Títulos de Propiedad y Registros Públicos: Se verifica la propiedad legal de la propiedad y se revisan los registros públicos para asegurar que no existan gravámenes, embargos u otros problemas legales que puedan afectar la propiedad.
Zonificación y Permisos: Se analiza la zonificación del terreno y se verifica si la propiedad cumple con las regulaciones locales y permisos necesarios para su uso comercial. Esto garantiza que no haya conflictos con las normativas urbanísticas.
Contratos y Arrendamientos: Se revisan los contratos de arrendamiento actuales y pasados, así como otros acuerdos relacionados con la propiedad, para asegurarse de que no haya disputas legales o términos desfavorables.
Cumplimiento Normativo: Se verifica si la propiedad cumple con todas las leyes y regulaciones locales y nacionales, incluyendo cuestiones de seguridad, accesibilidad y medio ambiente.
Litigios: Se investiga si existen litigios pendientes o pasados relacionados con la propiedad, ya que estos podrían afectar su valor y viabilidad.
Deudas y Gravámenes: Se analizan las deudas pendientes, impuestos y otros gravámenes asociados a la propiedad para evitar sorpresas financieras.
Historial de Propiedad: Se examina el historial de propiedad de la propiedad para identificar cualquier cambio o transferencia de titularidad que pueda tener implicaciones legales.
Vicios Ocultos: Se busca cualquier defecto o problema estructural no aparente que pueda tener un impacto en la integridad o el valor de la propiedad.
Cumplimiento de Contratos: Se verifica si los contratos actuales con proveedores, inquilinos u otros terceros se están cumpliendo adecuadamente.
Derechos de Terceros: Se investiga si hay derechos de terceros, como servidumbres, que puedan afectar el uso o la propiedad de la propiedad.
4. Due Diligence Ambiental
Al realizar el due diligence ambiental, los compradores suelen verificar si hay materiales peligrosos que puedan haber afectado el suelo, las aguas subterráneas o los componentes del edificio. Este tipo de due diligence también implica revisar y evaluar los borradores de informes ambientales proporcionados por el vendedor.
Si el vendedor ha estado operando desde una propiedad y sospecha que hay problemas ambientales, por ejemplo, materiales que contienen asbesto, está garantizado que realice los arreglos pertinentes antes de llevar la propiedad al mercado. El vendedor debe conocer la condición ambiental de la propiedad y los costos asociados para remediarlo. Esta información tendrá un impacto en el grupo de compradores potenciales, el precio y el momento del cierre.
Independientemente del tamaño de la transacción, las partes deben prestar atención a todos los componentes críticos que comprenden un proceso de due diligence adecuado. Al trabajar con un asesor experimentado, como Tax Jurídico Inmobiliario, los vendedores deben sentirse seguros de que cada transacción se guiará adecuadamente hacia su finalización con la debida verificación.
