Si eres una inmobiliaria o persona física que desea conocer los aspectos básicos sobre los reglamentos y leyes que rigen el derecho inmobiliario en México te brindamos en este artículo de tres secciones todo lo relativo a las leyes y reglamentos que rigen el derecho inmobiliario en nuestro país.
Derecho inmobiliario: principales leyes que rigen los bienes inmuebles en su jurisdicción
Todo lo relativo a la creación, modificación, transmisión y extinción del dominio, posesión y uso de bienes inmuebles se rige por la legislación estatal, en particular por cada uno de los Códigos Civiles aplicables a los 32 Estados mexicanos.
También existen leyes estatales especiales que regulan los condominios y las comunidades de propietarios. Por otro lado, existen restricciones legales sobre la propiedad de bienes inmuebles por clases particulares de personas (por ejemplo, personas no residentes).
Los extranjeros no pueden ser propietarios directos de bienes inmuebles que se encuentren dentro de los 100 km a lo largo de las fronteras o dentro de los 50 km de la playa, y tales derechos deben ser mantenidos a través de un fideicomiso inmobiliario mexicano, cuyo fideicomisario debe ser una institución bancaria mexicana o un banco no bancario, autorizado para actuar como fideicomisario y sujeto a ciertas regulaciones y supervisión.
Asimismo, las tierras rústicas que se encuentren bajo el régimen ejidal no podrán ser propiedad de personas naturales que no formen parte de un ejido. Las tierras ejidales se asignan a las comunidades rurales, que tienen y poseen dichas tierras en su totalidad y bajo uso limitado.
La tierra ejidal es transferible solo a individuos que viven en el ejido o cuyas familias son parte del ejido. El régimen ejidal fue creado allá por 1917, y la tierra bajo ejido estaba sujeta a limitaciones para el uso y aprovechamiento como tierra agraria. Es muy importante que cualquier comprador de tierra agraria (tierra que no está ubicada en centros urbanos) lleve a cabo la debida diligencia para confirmar que dicha tierra ya no está sujeta a un régimen ejidal.
Tipos de derechos sobre la tierra reconocidos por jurisdicción
Existen varios tipos de derechos, el más relevante de los cuales es el derecho de propiedad, ya que permite que una persona física o jurídica sea considerada propietaria del inmueble.
Sin embargo, existen otros derechos que también se consideran “derechos reales” y no bienes muebles:
- El usufructo, que permite a un tercero distinto del propietario utilizar el inmueble para su beneficio.
- Derechos de servidumbre, que permiten al dueño de una propiedad beneficiarse de otra propiedad por necesidad, según lo dispuesto por ley o por acuerdo con el dueño de la otra propiedad inmueble.
Como regla general, todos los demás derechos sobre bienes inmuebles son contractuales y personales.
Es posible que el propietario de un edificio o cualquier edificación construida en un determinado inmueble sea diferente del propietario del inmueble/terreno subyacente.
Existe un supuesto legal de que el propietario del terreno es el propietario de la construcción ubicada en él, por lo que un tercero propietario de la construcción debe celebrar un acuerdo con el propietario del terreno para que se le reconozcan los derechos de propiedad sobre la construcción como tal e inscrito en el registro público de la propiedad.
En términos generales, se considera usufructuario a quien tiene el título legal de un bien inmueble, pero hay pocas excepciones.
Una de las excepciones más comunes es un fideicomiso de bienes raíces, donde el fideicomisario es el titular legal de la tierra que se aportó a un fideicomiso, pero el título de usufructo se reconoce indirectamente a los beneficiarios del fideicomiso, que pueden ser el fideicomitente o un tercero designado por el fideicomitente como beneficiario.
La otra excepción se produce cuando el adquirente de un bien inmueble adquiere dicho terreno en beneficio de un otorgante de un poder notarial sin derecho de representación.
En este caso, el adquirente como apoderado adquiere el inmueble para cumplir instrucciones del otorgante, pero sin el conocimiento del transmitente.
Sistema de Registro de bienes inmuebles
Conforme a la legislación de nuestro país, es necesario que todos los actos jurídicos relacionados con la transmisión de bienes inmuebles o sobre derechos sobre bienes inmuebles se inscriban en el Registro Público de la Propiedad. Los registros públicos de la propiedad son oficinas administrativas locales, reguladas por las leyes locales.
Es importante mencionar que, si bien es un requisito conforme a la legislación mexicana, el objeto de la inscripción es declarativo y publicitario, es decir, que la inscripción de un derecho inmobiliario no otorga por sí misma ningún derecho.
Esta regla no es aplicable en el caso de los Estados de Puebla y Quintana Roo, donde la mera inscripción de un título o derecho legal, constituye un derecho real a favor del propietario registrado, aun cuando el título subyacente no sea legal.
Los Registros Públicos de la Propiedad están regulados por las leyes del Estado.
Cada Estado determina la extensión de cada oficina de registro público, la cual puede coincidir con Municipios (provincias) o un Municipio puede dividirse en sectores, cada uno de los cuales puede tener una ofi cina de registro público específica, o una ofi cina de registro público puede agrupar a más de un Municipio.
La mayoría de las normas sobre los efectos de la inscripción de títulos y derechos inmobiliarios son muy similares. La diferencia más relevante radica en los registros públicos de Puebla y Quintana Roo, en los cuales la inscripción de los actos jurídicos no es declarativa sino constitutiva.
Algunos registros públicos han digitalizado la información de todos los inmuebles inscritos, otros solo han digitalizado la información de los inmuebles que han sido transmitidos en los últimos años, y algunos no han iniciado el proceso de digitalización, lo que afecta la eficiencia con la que el público puede acceder a la información y la exactitud de dichos registros.
En general, todos los registros públicos funcionan de manera similar, aunque cada uno de ellos tiene reglas internas específicas.
En la venta de un terreno, ¿Cuándo se transfiere el título o propiedad al comprador?
Se considera que el título de la tierra ha sido transferido entre un cedente y un cesionario cuando acuerdan un precio e identifican los bienes inmuebles subyacentes.
No obstante, para cualquier tercero, no se entenderá que se ha producido tal transmisión hasta que el nuevo título se haya inscrito en el registro público. Además del primer supuesto, la ley estableció que, si la posesión física del inmueble se transfiere al cesionario, entonces el cesionario, como poseedor de dicho inmueble, se considera titular.
¿Cómo acreditan su título los propietarios de inmuebles registrados?
Los propietarios de inmuebles inscritos acreditan su título mediante la escritura pública en la que conste la transmisión legal del título o de los derechos, que se haya inscrito en el registro público de ubicación de dichos inmuebles.
Las escrituras públicas son redactadas y preparadas por los escribanos locales, que son abogados autorizados para actuar como tales por cada finca, ante quienes las partes en una transacción inmobiliaria realizan una transmisión o creación de título y derechos.
Además, un propietario podrá obtener una copia del libro mayor o libro que contenga la inscripción del título o derecho a fi n de acreditar que dicho título o derecho no ha sido transferido a un propietario o titular posterior.
