Leyes y reglamentos del derecho Inmobiliario en México en 2023 III parte. A continuación, responderemos a las preguntas más comunes sobre las responsabilidades de impuestos que tienen los compradores y vendedores sobre las transacciones inmobiliarias.
¿Están sujetas a impuesto de transmisiones patrimoniales las transmisiones de bienes inmuebles? ¿Cuánto cuesta?, ¿Quién es responsable?
El impuesto sobre la renta (impuesto federal) es pagadero por el vendedor de la propiedad inmobiliaria;
la misma se calculará sobre la ganancia obtenida a una tasa de impuesto del 30% si el vendedor es una empresa, o a una tasa máxima del 35% si el vendedor es una persona física. La enajenación de inmuebles ubicados en México por no residentes fiscales también tributa en México, a una tasa del25% sobre la renta bruta, o del 35% sobre la ganancia, si se cumplen los requisitos formales.
¿Cuándo se paga el impuesto de transmisiones patrimoniales?
Los impuestos locales de adquisición generalmente vencen dentro de los 15 días hábiles siguientes a la formalización de la adquisición de la propiedad inmueble ante un notario público.
¿Están sujetas al Impuesto sobre la Renta las transmisiones de bienes inmuebles por parte de personas físicas?
Sí, el impuesto se calculará sobre la ganancia obtenida por la persona física y está sujeto a un impuesto progresivo siendo la tasa del tramo más alto el 35%. Los ingresos por la enajenación de inmuebles destinados a vivienda están exentos de impuestos por un monto aproximado de US$260.000, cualquier ingreso restante está sujeto a impuestos sobre la ganancia obtenida.
¿Están sujetas al IVA las transmisiones de bienes inmuebles? ¿Cuánto cuesta? ¿Quién es responsable? ¿Existen exenciones?
De acuerdo con la Ley del IVA, la enajenación de terrenos y la enajenación de construcciones adheridas a los mismos que se destinen a vivienda están exentas del impuesto, es decir, sólo la parte constructiva de los inmuebles que tengan un uso comercial autorizado tributa a la tasa del 16%. El IVA lo cobra el vendedor al comprador.
¿Qué otro impuesto o impuestos (si los hubiere) debe pagar el vendedor por la enajenación de una propiedad?
Solo IRPF e IVA (según corresponda).
¿La tributación es diferente si se transfiere la propiedad de una empresa (u otra entidad) propietaria de bienes inmuebles?
A efectos del IVA, la tributación no varía si el inmueble es propiedad de una empresa o de un particular.
A efectos del impuesto sobre la renta, las sociedades están sujetas al tipo impositivo del 30 % sobre todos los ingresos imponibles, incluida la transmisión de bienes inmuebles, y tienen derecho a deducir todos los gastos estrictamente relacionados con su objeto social y actividades principales, mientras que las personas físicas tributan al máximo tasa del 35% y las deducciones autorizadas en relación con la transmisión de bienes inmuebles se limitan a las previstas por la ley.
¿Hay alguna cuestión fiscal que un comprador de bienes inmuebles siempre deba tener en cuenta o realizar la diligencia debida?
Se verificará que se hayan pagado los impuestos relacionados con la propiedad inmueble. Lo anterior incluye el impuesto predial (impuesto local) adeudado durante los cinco años anteriores (que es el plazo de prescripción de la autoridad fiscal para determinar y recaudar los impuestos impagos), así como el impuesto de adquisición adeudado por el vendedor en el momento en que compró la propiedad.
Sobre arrendamientos de locales comerciales
Los arrendamientos de bienes inmuebles en México se consideran una transacción civil y, como tal, los arrendamientos de bienes inmuebles están regulados por cada Estado en sus respectivos Códigos Civiles.
Todos los Códigos Civiles de los Estados establecen que los arrendamientos de bienes inmuebles se rigen por el Código Civil del Estado en el que se encuentren dichos inmuebles.
¿Qué tipos de arrendamiento comercial existen?
Los Códigos Civiles de los Estados contienen disposiciones aplicables a todos los arrendamientos sin distinción; sin embargo, la mayoría de los Códigos Civiles en México incluyen disposiciones especiales para los arrendamientos relativos a vivienda y fincas rústicas, atendiendo tales disposiciones a los arrendatarios de dicha clase de arrendamientos. Todos los demás tipos de arrendamientos, incluidos los de ofi cinas, locales comerciales e industriales, se rigen por las normas generales de cada Código Civil aplicable.
¿Cuáles son las disposiciones típicas para los arrendamientos de locales comerciales en su jurisdicción?
Como se mencionó anteriormente, las normas de arrendamiento cambian según el Estado en el que se encuentre la propiedad arrendada; por lo tanto, se debe hacer un análisis específico dependiendo del Estado donde se encuentre la propiedad arrendada. Sin embargo, las disposiciones típicas suelen ser las siguientes:
a) Plazo: El plazo de los arrendamientos comerciales e industriales no puede exceder los 20 años, aunque en ocasiones se puede evitar esta disposición al incluir renovaciones automáticas dentro del contrato de arrendamiento, al vencimiento de cada plazo.
b) Aumentos de renta: Los Códigos Civiles en México no incluyen ninguna disposición específica sobre cómo se debe aumentar la renta; sin embargo, es práctica común en México que las rentas aumenten anualmente en la misma proporción que aumenta el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC).
Esta disposición debe estar incluida en el contrato de arrendamiento para que sea obligatoria.
c) Derecho a vender y subarrendar: El arrendador tiene derecho a vender la propiedad arrendada durante la vigencia del contrato, en el entendido de que el nuevo propietario quedará obligado por las disposiciones del contrato de arrendamiento hasta su celebración.
d) Seguros: No se exige ningún seguro obligatorio por ley, pero es práctica común que los propietarios exijan a los inquilinos un seguro de responsabilidad civil y un seguro por daños a la propiedad. Esta disposición debe estar incluida en el contrato de arrendamiento para que sea obligatoria.
e) Cambio de control o transferencia como consecuencia de la reestructuración societaria: La legislación mexicana de cualquier Estado no contiene disposiciones específicas que regulen cualquier cambio de control o transferencia como consecuencia de la reestructuración societaria del arrendatario. En la práctica, es común incluir cualquier cambio de control del arrendatario como un evento de incumplimiento (a menos que se obtenga el consentimiento previo por escrito del arrendador) cuando se trata de arrendamientos comerciales, industriales o minoristas a largo plazo.
¿Qué impuestos deben pagar el arrendador o el arrendatario de un arrendamiento comercial sobre el alquiler?
No hay impuestos especiales de «arrendamiento». El arrendador deberá pagar la contribución federal sobre ingresos aplicable como consecuencia de los ingresos obtenidos por concepto de rentas, de conformidad con las disposiciones fiscales federales.
¿En qué circunstancias suelen rescindirse los arrendamientos comerciales?
Los arrendamientos comerciales suelen terminar por vencimiento de su plazo o por incumplimiento de alguna de las partes, principalmente la falta de pago de la renta por parte del arrendatario. Las partes pueden incluir todos y cada uno de los eventos de incumplimiento que acuerden según sea necesario.
Las partes pueden acordar cualquier regla para la extensión del plazo del arrendamiento; sin embargo, en caso de que las partes no incluyan disposiciones relativas a la prórroga de un contrato de arrendamiento, los Códigos Civiles establecen que el contrato de arrendamiento puede prorrogarse automáticamente por un tiempo indeterminado siempre que la intención de ambas partes sea continuar con el contrato de arrendamiento (tácita reconducción). En ese caso, el arrendamiento se regirá por las disposiciones establecidas en el contrato de arrendamiento aplicable y podrá ser rescindido por cualquiera de las partes en cualquier momento, mediante notificación de rescisión.
¿El arrendador y/o el arrendatario de un arrendamiento comercial dejan de ser responsables de sus respectivas obligaciones en virtud del arrendamiento una vez que han vendido su participación?
A menos que esté expresamente previsto en el acuerdo en el que se vendió la propiedad, el propietario anterior y el arrendador no son responsables de ninguna obligación bajo el contrato de arrendamiento después de que se haya transferido el título de la propiedad. Todas las obligaciones del arrendador recaerán sobre el nuevo propietario.
