De acuerdo con EL PAIS, el número de extranjeros estadounidenses que residen en México de manera temporal o permanente aumentó en el año 2022 en un 69,9% respecto a 2019, al comienzo de la pandemia por COVID-19, estos datos son obtenidos de la Unidad de Política Migratoria de la Secretaría de Gobernación. El incremento ha pasado de los 11.594 a los 19.122, es decir, una diferencia de 7.528 personas a las que se les ha otorgado al menos una de las tarjetas de residencia que permiten vivir en el país de manera regular. Por otro lado, según datos de Expansión, la inmigración en México procede principalmente de Estados Unidos, el 66,74%, Venezuela, el 5,88% y Guatemala, el 3,87%.
Si eres un extranjero que reside en México y estás pensando en comprar una propiedad en México, en este artículo te diremos algunos conceptos que debes conocer a modo de preguntas y respuestas.
¿Los extranjeros pueden comprar inmuebles en México?
Antes que nada, debes saber que comprar una casa en México como extranjero es diferente a como lo es para un mexicano; la razón es que hay diferentes leyes que se aplican a los extranjeros. Este artículo te resultará muy útil, pero también necesitarás la ayuda de un experto en derecho inmobiliario como lo somos en Tax Jurídico Inmobiliario para que tengas una personalizada a tus necesidades específicas durante todo el proceso de compra.
De conformidad con la Constitución Mexicana y la Ley de Inversión Extranjera y sus reglamentos, los extranjeros no pueden adquirir bienes inmuebles que se encuentren dentro de los 50 kilómetros de la costa o dentro de los 100 kilómetros de las fronteras terrestres (la “Zona Restringida”) para fines residenciales. Esta área abarca aproximadamente el 40% de la tierra en México.
Sin embargo, la Ley de Inversión Extranjera de México permite a los extranjeros adquirir indirectamente una propiedad en la zona restringida a través de dos personas jurídicas.
Personas jurídicas
Fideicomiso bancario (fideicomiso): Es cuando se contrata a un banco a nombre del cliente para que tenga el título de propiedad. El cliente paga una cuota de mantenimiento anual, que puede rondar los $400-$800 USD. Sin embargo, el banco mantiene todos los derechos de propiedad. Si bien, es el beneficiario quien disfruta del uso del inmueble y puede beneficiarse de él: usarlo, venderlo, alquilarlo, modificarlo, etc. Esta entidad solo permite una propiedad por fideicomiso bancario.
Sociedad Anónima Mexicana: Requiere dos accionistas y uno de ellos debe tener una identificación fiscal mexicana; para lo cual necesita obtener y mantener una visa de residente permanente. Con la Corporación Mexicana puedes ser dueño de múltiples propiedades. Sin embargo, requiere que la corporación haga un informe mensual y anual de impuestos. Es una buena idea contratar a un contador si elige esta entidad.
Una vez que se elijas la entidad que mejor le funcione, el proceso continúa y esto nos lleva al tipo de propiedades.
Tipo de Propiedades
Reventa (re-venta): Esto es cuando usted compra una propiedad directamente de un individuo y por lo general la casa está lista para ser ocupada. Al comprar a través de reventa, se recomienda una cuenta de depósito en garantía. Un fideicomiso es una cuenta asegurada que retiene el dinero en nombre del comprador y del vendedor. El dinero se libera una vez satisfechas las condiciones del contrato y el comprador asume las condiciones del inmueble.
Pre-Construcción (pre-construcción): También se conoce como preventa y se compra directamente al desarrollador; por lo general, tendrá que esperar a que se complete la construcción para poder usar su propiedad. Al comprar en preventa, el dinero va directamente al desarrollador, ya que se utiliza para la construcción. En estos casos, la entrega física suele ser anterior a la entrega legal.
De conformidad con la Constitución Mexicana, el estado tiene título directo con respecto a los recursos minerales, hídricos y de hidrocarburos que existen debajo de la superficie de la tierra. La explotación de yacimientos minerales y hídricos, con exclusión de los hidrocarburos combustibles, podrá ser realizada por particulares mediante concesión del gobierno federal. Los derechos de concesión sobre los minerales se inscriben en el Registro Público de Minería, mientras que los derechos de agua se inscriben en la Comisión Nacional del Agua.
¿Puede el gobierno expropiar bienes inmuebles?
Sí. Los bienes inmuebles pueden ser expropiados por el gobierno siempre que se pague la debida compensación al propietario.
Asimismo, y como consecuencia de la Ley de Hidrocarburos recientemente publicada, la exploración y producción de petróleo (actividades upstream) se consideran de interés social y público, por lo que deben prevalecer sobre cualquier otra actividad que implique la explotación de la superficie o del subsuelo. de terrenos afectados por la misma.
En relación con lo anterior y en los términos de la Ley de Hidrocarburos y sus reglamentos, para las actividades de exploración y producción de petróleo, los términos, condiciones así como la contraprestación por el uso, goce o gravamen de los terrenos, bienes o derechos necesarios para realizar dichas actividades debe ser negociado por los contratistas o titulares de derechos (una “Parte Interesada”) con el dueño del terreno, o con los titulares de los derechos o bienes (el “Titular”). La negociación se realizará teniendo en cuenta el siguiente proceso:
- El Interesado manifestará por escrito su interés en usar o adquirir el inmueble, terreno o derecho al Titular (la “Expresión de Interés”).
- El Interesado deberá describir el proyecto que pretende desarrollar en virtud del correspondiente contrato de derecho o de exploración y producción.
- El Interesado deberá notificar a la Secretaría de Energía (SENER) ya la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU) las negociaciones con el Titular.
- La propiedad del Propietario podrá ser ocupada por el Interesado mediante arrendamiento, servidumbre, ocupación superficial o temporal, venta o cualquier otro contrato idóneo para el desarrollo del proyecto, siempre que no contravenga la legislación aplicable.
- La contraprestación a favor del Titular deberá cubrir: (i) el pago por afectación de bienes o derechos, así como los posibles daños y perjuicios derivados de la realización de operaciones upstream; (ii) la renta relativa a la ocupación, servidumbres o uso del suelo; y (iii) en caso de proyectos de extracción de petróleo, un porcentaje de los ingresos del Interesado en el proyecto. En tal caso, la SENER, asistida por la Comisión Nacional de Hidrocarburos (CNH), establecerá la metodología, lineamientos y parámetros para la determinación de dicho porcentaje. La contraprestación puede pagarse en efectivo.
- La contraprestación, y los demás términos y condiciones para la ocupación de inmuebles o que afecten bienes o derechos, deberán determinarse mediante contrato por escrito, conforme a los modelos de contratos que emita la SENER considerando la opinión de la SEDATU.
Asimismo, si los terrenos, bienes y derechos se encuentran comprendidos dentro de alguno de los regímenes de la Ley Agraria, se aplicarán también las disposiciones de dicha ley.
El contrato celebrado entre el Interesado y el Propietario, deberá ser sometido ante un juez de distrito en lo civil o ante un tribunal unitario agrario (conjuntamente los “Juzgados”), para que tenga plena validez por considerarlo cosa juzgada. Los Tribunales validarán si el contrato cumplió con los requisitos previstos por la normativa aplicable.
Si las partes no llegan a un contrato transcurridos 180 días naturales contados a partir de la fecha de recepción de la Manifestación de Interés, el Interesado podrá presentar ante cualquiera de los Tribunales una solicitud para la constitución de una servidumbre legal petrolera, que comprenderá el derecho de los particulares al tránsito y el derecho de transporte y conducción y almacenamiento de materiales de cualquier clase. Por otra parte, el Interesado también podrá solicitar ante la SEDATU una mediación que deberá versar sobre las formas o modelos de adquisición, ocupación, goce o gravamen de los terrenos, bienes o derechos, así como de la contraprestación correspondiente.
Más información
Esperamos que esta información te haya servido, si eres extranjero viviendo en México y quieres conocer más acerca de estos temas en Tax Jurídico Inmobiliario estamos para servirte. Contáctanos y uno de nuestros asesores te brindara la asesoría que necesitas, la primera sesión es gratuita.
