Ya sea la compra de tu primera propiedad o la compra de una propiedad como negocio, inversión o para el retiro, en todos los casos, lo más importante a considerar es tener la certeza de que la propiedad que estás comprando se encuentra en condiciones legales óptimas y básicas para ser transferida al momento de su compra.
¿Qué es el due diligence legal inmobiliario?
El “due diligence inmobiliario” es la forma en que un comprador cauteloso se asegura de que está a punto de tomar una decisión segura para comprar un bien inmueble (casa, un lote o un condominio). Por lo tanto, es vital que identifique cualquier defecto que pueda tener la propiedad antes del cierre.
Es un proceso de investigación judicial donde se recopila información y documentación sobre el bien inmueble a adquirir. Dicha información es minuciosamente analizada a fin de determinar la existencia o no de riesgos que legalmente puedan representar un problema en el futuro para el adquirente. En otras palabras, es conocer la situación jurídica de un bien inmueble.
¿Para qué sirve y cuándo se lleva a cabo el Due diligence en operaciones de fusiones y adquisiciones inmobiliarias en México?
Dada la importancia de los registros públicos de la propiedad, el due diligence en materia de bienes inmuebles se centra en revisar si la información proporcionada por el vendedor al comprador se encuentra reflejada en el asiento correspondiente en el registro público de la propiedad y asegurarse de que no se inscriba ningún gravamen.
Es común que la información contenida en las escrituras registradas sobre la superficie del inmueble no coincida con el inmueble real o la información incluida en los registros catastrales del municipio. Cuando los bienes inmuebles están destinados al desarrollo, estas diferencias pueden afectar el proceso de registro, el potencial de construcción y los permisos; por lo tanto, es importante identificar cualquier problema e intentar resolver cualquier diferencia de antemano.
Otro aspecto importante es el estado ambiental del inmueble específico. Los estudios de la Fase I normalmente se realizan como parte del proceso de diligencia debida para la propiedad inmobiliaria. Además, el due diligence incluye asegurarse de que el bien inmueble específico no tenga tasas adeudadas en relación con el impuesto inmobiliario, los derechos de administración de agua u otros servicios relevantes. Para bienes inmuebles que se utilizarán para un propósito específico, se debe realizar la debida diligencia sobre las especificaciones urbanísticas, que incluyen: cualquier licencia o permiso asociado con construcciones existentes o potenciales; y la viabilidad de los servicios públicos.
Para los inmuebles frente a la playa, es importante revisar el estado de la concesión marítima de la zona federal, que permite a los propietarios de inmuebles utilizar (no construir) la playa ubicada frente a su propiedad. Como las mareas del mar pueden mover los límites de la playa, las concesiones frente a la playa pueden moverse a favor o en detrimento de los concesionarios. La debida diligencia en este sentido tiene por objeto comprobar que la concesión está en vigor, pagada y que no existen construcciones sobre su superficie.
Para el proceso de due diligence, los expertos en derecho inmobiliario y ambiental. como lo somos en Tax Jurídico Inmobiliario revisamos la información antes mencionada y determina si hay hallazgos relevantes que puedan afectar la transacción.
Las certezas del due diligence jurídico
Como resultado de la investigación jurídica, el due diligence inmobiliario puede dar al futuro comprador la certeza de la situación jurídica del inmueble que pretende adquirir, en este sentido, el adquirente podrá tomar una decisión informada y así proceder con seguridad a la compra del inmueble y así, asegurar la inversión.
Generalmente se acuerda en el proceso de negociación de compra, por lo que una vez acordados los términos y condiciones de la compra en el momento en que el comprador y el vendedor firman el contrato de promesa de compra, se realizará la debida diligencia con el fin de proporcionar al comprador un margen que le permita tomar la decisión de comprar o no comprar o, en todo caso, renegociar los términos y condiciones de la compra.
Una vez finalizado el proceso de análisis de la información y documentación recabada, se entregará al cliente la elaboración y eventual emisión de un dictamen, el cual contendrá un dictamen jurídico que podrá contener:
- La viabilidad y seguridad de la transacción
- La inviabilidad de la transacción
- Los riesgos o posibles riesgos que pudieran afectar el inmueble y poner en riesgo la inversión del adquirente
- Las medidas correctivas o necesarias que deban llevarse a cabo con anterioridad a la firma de la escritura definitiva, con la finalidad de que la adquisición por parte del comprador sea segura. y no representa un riesgo futuro para su patrimonio.
