Una de las metas más importantes en la vida de un ser humano es la formación de un patrimonio. Para sí mismo y para sus seres queridos. Un hogar donde se hagan realidad todos los sueños. Desde disfrutar en pareja y ver crecer a sus hijos, hasta vivir en paz los últimos días de su vida. Para una empresa, la adquisición de un bien inmueble es fundamental para el éxito del negocio. Incluso desde el punto de vista de un inversionista. Se dice que Nathan Mayer Rothschild al tener lugar la famosa y épica batalla de Waterloo dijo: “Cuando haya sangre en las calles, compra propiedades”; pues cuando existen conflictos armados existen oportunidades de adquirir bienes inmuebles a precios bajos. Dicho banquero llegó a ser el hombre más rico del mundo y parte de sus ganancias se debieron a la compra de inmuebles.
Es por ello que, para ayudarte con los aspectos jurídicos básicos que debes saber sobre la adquisición de bienes inmuebles te decimos en este artículo las 6 formas legales de adquirir un bien inmueble. Ojo que un aspecto indispensable es contar con asesoría jurídica y fiscal antes, durante y después de la adquisición de bienes.
1.- Compraventa de inmuebles
La compraventa es el medio más común en la adquisición de bienes inmuebles donde a través de un contrato que se firma de forma bilateral donde un individuo cede una propiedad a cambio de un precio cierto y en dinero a otro. Produciendo sus efectos jurídicos en el momento en que las partes aceptan los derechos y obligaciones pactados (cosa y precio) como se estipula en el numeral 2249 del CCF. Así no se requiere la entrega inmediata del precio o del inmueble, sino que basta el consentimiento de los sujetos de obligarse a entregarlos.
Compraventa mercantil
Las compraventas en el ámbito comercial son muy frecuentes; aunque es común la confusión sobre si la naturaleza de la operación es mercantil o civil. Determinarlo depende de ciertos factores, como por ejemplo: cuando el motivo de la compra es reventa, quien adquiere se convierte en un intermediario y por tanto se aparta de la materia civil para entrar a la mercantil. El Código de Comercio (CCom) en su artículo 75 indica que son actos de comercios todas las adquisiciones, enajenaciones, alquileres verificados y compraventas de inmuebles con propósito de especulación comercial.
Mercantilidad condicionada
Es común encontrar operaciones donde una de las partes es comerciante y la otra no. Por ejemplo; una compraventa de inmueble en la cual el vendedor es una persona dedicada a los bienes raíces y el comprador un particular que lo adquiere para uso propio. ¿Te suena familiar? A este tipo de actos se les denomina “mercantilidad condicionada” y es una relación jurídica doblemente regulada, tanto por la legislación mercantil como por la civil.
2.- Donación de bienes inmuebles
Jurídicamente la donación se define como el contrato a través del cual una persona llamada donante transfiere, en forma gratuita, una parte de sus bienes presentes a otra denominada donataria, quien a su vez los acepta.
Principales tipos de donación:
Universal: La donación jamás podrá abarcar todo el patrimonio de una persona puesto que se debe reservar lo necesario para vivir según sus circunstancias. Se realiza una donación general de todos los bienes, salvo algunos sin mayo especificación. Se entenderá que se reserva la mitad de ellos. El donatario no responderá por las deudas del donante salvo estuviera constituida una hipoteca o prenda.
Antenupciales: Son donaciones realizadas entre futuros consortes o las hechas por un tercero a estos en virtud del matrimonio. No necesitan la aceptación expresa del donatario para su validez, pero no pueden exceder la sexta parte de los bienes del donante. Por otro lado, están sujetas a la celebración del matrimonio. Se entenderán canceladas por el adulterio o por el abandono injustificado del domicilio conyugal cuando el donante sea el donante.
Donación entre cónyuges: Son realizadas por un esposo a otro. Pueden ser revocadas por el donante durante la unión, siempre que a juicio del juez exista causa justificada.
Donaciones a extranjeros: debe observar las limitaciones para adquirir en zona restringida, es decir, una franja de 100 kms a lo largo de las fronteras y de 50 kms en las playas.
3.- Adjudicación judicial
Es un proceso a través del cual la autoridad judicial atribuye la propiedad de un bien al mejor postor o al demandante como consecuencia y última instancia de un procedimiento de ejecución de sentencia que busca vender una parte del patrimonio del deudor para obtener liquidez a fin de pagar al acreedor el monto total o parcial de los adeudos. Este tipo de adjudicación de bienes inmuebles tiene lugar en materia civil, mercantil, laboral o familiar, interviniendo la actividad jurisdiccional y a su vez la notarial para cumplir con los formalismos que exige la ley.
Adquirir un bien por esta vía disminuye su valor con un proceso tardío y costoso. Es altamente recomendable acercarse a especialistas en la materia como Tax Jurídico Inmobiliario para realizar la mejor estrategia en favor del interesado.
4.- Usucapión o Prescripción adquisitiva
Es la adquisición de bienes en virtud de su posesión por determinado tiempo y bajo distintas condiciones. Lamentablemente, este tipo de adquisición poco ética supone que el poseedor realice todas las acciones que haría el legitimo propietario. La mera tenencia del inmueble que se dé por una relación de arrendamiento usufructo, comodato, deposito o prenda no se presumirá en tal carácter.
5.- Adquisición por herencia
Se adquiere gratuitamente el dominio o ciertos bienes de una persona por causa de muerte. Las personas que pueden suceder en los bienes del difunto tienen el carácter de herederos o legatarios, dependiendo si reciben a titulo universal o a titulo particular.
Cuando se es heredero universal significa que heredas tanto bienes, como deudas y obligaciones. Cuando se es a titulo particular (legatario) no tiene mas cargas mas que las impuestas por el testador.
6.- Fideicomiso
La LGTOC en su artículo 381 señala el concepto de fideicomiso de la siguiente manera” El fideicomitente transmite a una institución fiduciaria la propiedad o titularidad de uno o mas bienes o derechos, según sea el caso, para para ser destinado a fines lícitos y determinados encomendado la realización de dichos fines a la propia institución fiduciaria.
En el sistema jurídico mexicano, la institución del fideicomiso se regula por la LGTOC, porque se contempla como una operación de crédito en donde solamente las instituciones de crédito podrán actuar como fiduciarias.
La adquisición o transmisión de un inmueble no es cosa sencilla, tanto para personas físicas como para personas morales, interviene la esfera jurídica y por supuesto fiscal. Elementos que, de no tomarse con seriedad pueden terminar con la pérdida o inhabilitación del uso o goce de la propiedad.
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