¿Qué es la valuación inmobiliaria?
La cantidad que los compradores estarían dispuestos a pagar y los vendedores a aceptar. Es el valor estimado de una propiedad a partir del cual se establece un precio de mercado. Por ejemplo: los remates inmobiliarios reflejan un precio y no el valor del inmueble.
Premisas de la valuación inmobiliaria:
- Los bienes valen por lo que cuesta producirlos.
- Los inmuebles requieren mantenimiento y produce flujo de efectivo.
- Impacta al medio ambiente.
- Escaso (principio económico).
- “Efecto dotación”: en economía del comportamiento es el principio por el cual las personas le asignan un valor mayor a un bien únicamente por el hecho de poseerlo.
Objetivos de la valuación:
- Estimar un valor.
- El objeto es un bien.
Factores que influyen en una valuación:
• Factores que crean valor: utilidad, escasez, demanda y poder adquisitivo.
• Factores que modifican el valor de un inmueble: físicos como fenómenos meteorológicos, económicos como el estancamiento o menos demanda, sociales, políticos y legales (como ordenamientos de SEDUVI).
Legalidad en el uso de suelo
Es un dictamen escrito que especifica a través de la secretaria de planeación urbana o los gobiernos municipales el uso o usos permitidos para un terreno o predio.
De acuerdo a las normas de la CDMX el uso de suelo se clasifica en:
En forma general, se clasifica en:
Suelo urbano:
- – Habitacional (H)
- – Habitacional con comercio en planta baja (HC)
- – Habitacional mixto (HM).
- – Habitacional con oficinas (HO).
- – Equipamiento (E).
- – Industria (I).
- – Áreas Verdes (AV).
- – Espacios Abiertos (EA).
- – Centro de Barrio (CB).
Otros factores a considerar en el uso de suelo habitacional urbano son:
- – Densidad Alta: 1 vivienda por cada 33m2 de terreno
- – M- Densidad Media: 2 vivienda por cada 50 m2 de terreno
- – Densidad Baja: 1 vivienda por cada 100 m2 de terreno
- – MB- Densidad Muy Baja: 1 vivienda por cada 200m2 de terreno
- – R- Densidad restringida: 1 vivienda por cada 500m2 de terreno
Suelo de conservación: Rescate Ecológico (RE), Preservación Ecológica (PE), Producción Rural, Agroindustrial (PRA).
Comunidades y poblados rurales: Habitación rural (HR), Habitación rural de baja densidad (HRB), Habitación rural con comercio y servicios (HRC), Equipamiento Rural (ER). Es muy sencillo consultarlo en Línea: Ingresar al portal de SEDUVI.
Ejemplo:
H/3/20/500 en un predio de 1000 m2
- H: habitacional (uso de suelo).
- 3: Tres niveles contando la Planta Baja (niveles máximos de construcción).
- 20: mínimo 20% de área libre en todo el terreno (área libre mínima).
- 500: m2 por vivienda, en un predio de mil m2 solamente se construyen 2 viviendas (densidad de vivienda).
Interpretación del avalúo: quién lo elabora, finalidad y utilidad
Los avalúos solamente pueden realizarlos los peritos valuadores autorizados, en cuya cédula profesional se le autorice como valuador. Por esto, generalmente son arquitectos o ingenieros.
Si el avalúo es fiscal, es muy especializado y solamente lo realizan los valuadores autorizados y registrados ante la autoridad fiscal.
- Avalúo catastral: valor del inmueble para calcular el pago del impuesto predial.
- Avalúo comercial: generalmente lo utilizan los bancos para los préstamos hipotecarios.
- Avalúo fiscal: valor del inmueble para el pago de obligaciones fiscales, generalmente los notarios lo realizan con sus valuadores antes de un testimonio o escritura de compra-venta, de aceptación de herencia o donación de inmueble.
Diferencia con la opinión de valor de mercado
La Opinión de Valor de Mercado puede realizarla cualquier profesional con conocimiento básico y la capacidad de hacer una comparación entre inmuebles similares en un rango determinado de territorio, es decir, es una misma colonia o calle.
No sustituye ningún avalúo profesional y se utiliza principalmente para ajustar el precio de venta por parte del propietario (por el “Efecto dotación”).
La opinión de valor es una parte del avalúo profesional, sin el detalle de valoración de materiales utilizados y remodelaciones o mejoras.
