Bienvenidos a la cuarta parte de nuestro tema «Leyes y reglamentos del derecho Inmobiliario en México en 2023»
En México, las principales leyes que regulan los arrendamientos de locales residenciales son considerados un asunto civil y, como tal, son regulados por cada Estado a través de sus Códigos Civiles. a continuación te brindamos las preguntas frecuentes sobre los aspectos legales en los arrendamientos de locales residenciales.
¿Las leyes difieren si las instalaciones están destinadas a múltiples ocupantes residenciales diferentes?
Los Códigos Civiles no incluyen disposiciones específicas destinadas a múltiples ocupantes residenciales diferentes; todos los arrendamientos se regulan de la misma manera, independientemente del nivel económico de los arrendatarios.
¿Cuáles serían las disposiciones típicas para un arrendamiento de locales residenciales?
Plazo: El plazo de los arrendamientos de inmuebles destinados a fines residenciales debe ser como mínimo deun año y no puede exceder de 10 años. Es práctica común en México que los arrendamientos residenciales tengan un plazo de un año con renovaciones posteriores por el mismo plazo. Estas renovaciones pueden ser automáticas o deben ser acordadas por las partes al final de cada término.
b. Aumentos de renta: Los Códigos Civiles en México no incluyen ninguna disposición específica sobre cómo se debe aumentar la renta; sin embargo, es práctica común en México que las rentas se incrementen cada año en proporción al incremento del INPC. Esta disposición debe estar incluida en el contrato de arrendamiento para que sea obligatoria.
c. Derecho a vender y subarrendar: El arrendador tiene derecho a vender la propiedad arrendada durante la vigencia del contrato, en el entendido de que el nuevo propietario quedará obligado por las disposiciones del contrato de arrendamiento hasta su celebración. Además, los arrendatarios que estén en cumplimiento de sus obligaciones y hayan arrendado el inmueble por un tiempo determinado (que varía en cada Estado) tienen derecho de tanteo para adquirir el inmueble arrendado en los mismos términos y condiciones que los previstos en la bona fideicomiso oferta en la que el arrendador intenta vender la propiedad a un tercero. En algunos Estados, se puede renunciar a este derecho, pero en otros no es renunciable.
Salvo que ambas partes hayan acordado expresamente lo contrario, los inquilinos pueden transferir sus derechos de arrendamiento (notificando dicha transferencia al arrendador) pero no pueden subarrendar la propiedad sin el consentimiento previo por escrito del arrendador.
d. Derecho del arrendatario a permanecer en el inmueble: En caso de que las partes no incluyan disposición alguna relacionada con dicha prórroga, los Códigos Civiles establecen que el contrato de arrendamiento puede prorrogarse automáticamente por un tiempo indeterminado siempre que exista la intención de ambas partes.
Seguro: No se requiere seguro obligatorio por ley. A diferencia de los arrendamientos comerciales, la mayoría de los propietarios de propiedades residenciales no requieren que sus inquilinos tengan seguro.
f. Reparaciones y gastos: Las reparaciones mayores (las necesarias para la conservación, funcionamiento y seguridad del inmueble) deberán ser realizadas por el arrendador, salvo que el daño sea causado por negligencia del arrendatario o al uso ordinario del inmueble. Todas las demás reparaciones y mantenimiento deben ser realizadas y/o pagadas por el inquilino.
A menos que se trate de otras reparaciones mayores, todos los demás costos de mantenimiento deben ser cubiertos por el inquilino, aunque en caso de que la propiedad esté ubicada en un condominio, las tarifas de mantenimiento están incluidas dentro del alquiler o además del alquiler. Es práctica común que todos los servicios públicos (como electricidad, agua y gas) sean contratados y pagados por el inquilino.
¿Habría derechos para que un arrendador rescindiera un contrato de arrendamiento residencial y qué pasos serían necesarios para lograr la posesión vacante si existieran las circunstancias para ejercer el derecho?
Los contratos de arrendamiento deben incluir todas las disposiciones relacionadas con el procedimiento de desocupación de la propiedad. Por lo general, los contratos de arrendamiento estipulan una renta más cara por todo el tiempo que el arrendatario retiene y permanece en posesión de la propiedad después de la fecha de terminación del contrato de arrendamiento. Sin embargo, cuando el arrendatario no desocupa la posesión, el arrendador puede iniciar un procedimiento judicial para desalojar el inmueble.
Permisos y Obligaciones de Derecho Público
¿Cuáles son las principales leyes que rigen la zonificación/permisos y asuntos relacionados con el uso, desarrollo y ocupación de la tierra?
La zonificación/permisos está regulada por cada Estado y cada Municipio. Aunque los detalles pueden cambiar dependiendo de dónde se encuentre la propiedad, las propiedades deben tener un permiso de uso de suelo que determina las actividades que se pueden realizar o llevar a cabo en la propiedad (por ejemplo, residencial, comercial, etc.), que se emite de acuerdo con el Plan de Desarrollo Urbano del Estado y del Municipio.
Para desarrollar cualquier inmueble, también se debe obtener una licencia de construcción, que también depende del Estado y el Municipio en el que se encuentra el inmueble. Además, para todos los usos distintos de vivienda, los propietarios o arrendadores deben obtener una licencia de funcionamiento, que es emitida por el Ayuntamiento.
Los requisitos de licencia son diferentes dependiendo del giro de negocio o comercio que se vaya a explotar en el inmueble y la ubicación del inmueble, ya que cada Municipio tiene sus requisitos específicos. Los requisitos ambientales están regulados tanto a nivel federal como estatal en la Ley General de Equilibrio Ecológico y Protección al Ambiente y en las leyes ambientales de cada Estado.
Dependiendo del giro y oficio, se deberán obtener algunos permisos y licencias ambientales, tales como: (i) Declaración de Impacto Ambiental; 1) permiso de manejo de residuos peligrosos; y 2) permiso de gestión de aguas residuales, entre otros, así como el cumplimiento de las disposiciones relativas a la contaminación generada por la emisión de ruidos, vibraciones, energía térmica, luz intrusiva, radiaciones electromagnéticas y olores nocivos, y la contaminación generada por la emisión de contaminantes liberados. a la atmósfera, entre otros.
¿Puede el Estado obligar a los propietarios de tierras a venderle tierras?
Expropiación de bienes: El Estado puede expropiar bienes de cualquier individuo o empresa por causa de interés público (por ejemplo, la construcción de cualquier proyecto de infraestructura pública, defensa nacional, etc.). Para que se lleve a cabo la expropiación, el Presidente de los Estados Unidos Mexicanos deberá publicar en el Diario Oficial de la Federación una declaración de utilidad pública que incluya el monto a pagar por el gobierno mexicano en concepto de indemnización. Esta declaración deberá ser notificada personalmente a todas las partes involucradas para que impugnen el monto de la indemnización dentro de los 10 días siguientes. Cualquier disputa sobre el monto de la compensación se resolverá ante un tribunal federal.
Incautación de bienes: El Estado puede incautar cualquier bien, previa resolución definitiva dictada por un tribunal, de conformidad con la Convención de las Naciones Unidas contra la Delincuencia Organizada Transnacional, la Convención de las Naciones Unidas contra la Corrupción, la Convención de las Naciones Unidas contra el Tráfico Ilícito de Estupefacientes y Sustancias Psicotrópicas y otros instrumentos internacionales, en caso de que se cometa algún delito en el inmueble (ej. delitos contra la salud, secuestro, corrupción, etc.). En este caso, el propietario del inmueble no tendrá derecho a compensación alguna.
¿Qué órganos controlan el uso y/o la ocupación del suelo/construcción y la regulación ambiental?
Como se mencionó anteriormente, la regulación de los permisos y licencias relacionados con los bienes inmuebles está regulada por cada Estado y Municipio. No existe un registro público de permisos/licencias y, como tal, los compradores generalmente confían en el proceso de diligencia debida para asegurarse de que la propiedad cumpla con todos los permisos/ licencias requeridas.
¿Cuáles son los principales permisos o licencias que se requieren para la construcción de obras y/o uso de inmuebles?
Se requieren permisos de construcción para las obras de construcción. Estos permisos son emitidos por las autoridades estatales y municipales. En algunos casos, se necesitan permisos/licencias adicionales, como permisos/autorizaciones ambientales. Como se mencionó anteriormente, las propiedades deben tener el permiso de uso de suelo correcto y la licencia de operación (las propiedades residenciales no requieren licencias de operación).
¿Se obtienen comúnmente permisos y licencias de construcción/uso en su jurisdicción?
Los permisos de construcción/uso se obtienen comúnmente, aunque el tiempo para obtenerlos suele ser largo (de semanas a meses en algunos casos). Estos permisos deben ser emitidos por las autoridades y no pueden obtenerse de ninguna otra manera.
Los costos varían dependiendo del Estado en el que se encuentre la propiedad. Por ejemplo, en la Ciudad de México, el costo de un permiso de terreno (a partir de 2022) es de aproximadamente $3, 000.00 pesos mexicanos , mientras que el costo de acondicionamiento de terreno es de $42.00 pesos mexicanos por metro cuadrado.
