Leyes y reglamentos del derecho Inmobiliario en México en 2023 IV parte. A continuación, explicaremos conceptos y responderemos a las preguntas más comunes sobre los aspectos fundamentales en torno a la transmisión inmobiliaria desde un punto de vista legal y corporativo.
Marco legal de la propiedad en México
Para definir el marco legal en el que se encuentra una propiedad, te recomendamos antes, hacerte las siguientes preguntas:
- ¿Soy propietario legal de la propiedad? O ¿Soy propietario sin escriturar?
- ¿Soy dueño con mi contrato privado de compra venta? O ¿Soy dueño porque la casa/inmueble era de mi familia y siempre he vivido ahí?
- ¿Soy dueño porque la casa estaba vacía y la ocupo hace 40 años? O ¿soy dueño por qué la compré en remate?
Qué documentación debe reunir un expediente del propietario, comprador o intermediario para acreditar ser propietario/a del inmueble.
Información de la persona física o moral
Propietario persona física:
- Copia de 2 identificaciones oficiales con Fotografía y firma.
- Copia de Acta de Matrimonio (ya sea por separación de bienes o
- sociedad conyugal).
- CURP.
- Cédula fiscal – RFC.
Propietario persona moral:
- Copia de Escritura constitutiva.
- Copia del Poder Notarial del Apoderado que firmará.
- Generales del Apoderado o representante legal (datos de contacto).
- Copia de identificación oficial con fotografía y firma del apoderado.
- representante legal.
Información sobre el inmueble
Cuando es un inmueble con renta vigente
Cuando existe un apoderado, se debe contar con poder notarial para actos de domino (vigente)
Cuando es un inmueble con hipoteca
Si está vigente:
- Escritura de la hipoteca
- Último comprobante de pago
- Tabla de amortización
Si ya está pagada pero no liberada:
- Escritura de la hipoteca
- Último comprobante de pago
Si ya está liberada:
- Escritura de liberación o cancelación de hipoteca
Cuando es un inmueble sin escritura
- Contrato privado de compra venta.
- Datos de localización del vendedor.
- Carta del vendedor de autorización de cesión de derechos (remates).
DERECHO REGISTRAL:
Institución que da publicidad a los actos jurídicos que así lo requieren. Es la parte del Derecho Civil que específica los modos de adquirir y perder una propiedad.
PRINCIPIOS REGISTRALES:
Publicidad, Inscripción, Especialidad, Consentimiento, tracto sucesivo (concatenación de eventos lógicos en el tiempo), rogación (el RPP no actúa de muto propio, se pagan derechos), prioridad (primeros en tiempo, primeros en derecho), legalidad (basado en la Ley y documentos auténticos).
¿Qué es un título de propiedad?
Es una escritura pública, un documento escrito en que se registra un acto jurídico, entre los principales de materia inmobiliaria:
- Compra-venta
- Adjudicación
- Donación
- Cesión de derechos
- Aceptación de herencia
Registrado ante un Fedatario Público y por consecuencia inscrito en el Registro Público de la Propiedad.
¿Cuáles son los componentes de un título de propiedad?
- Proemio. Marca el inicio de la escritura pública
- Antecedentes. Consigna toda la información del propietario y el inmueble (fiscal, jurídica, catastral, urbana, registral)
- Cláusulas
- Certificación
- Autorización
- Anotaciones marginales
- Datos registrales
FOLIO REAL
Es un número asignado a cada inmueble, único e irrepetible, en el cual constan todas las anotaciones y datos de identificación del bien, así como asientos de los actos jurídicos o hechos que en ellos incidan.
CONSTANCIA DE GRAVAMEN
Documento que reporta la situación jurídica registral respecto a la existencia o inexistencia de obligaciones de derecho (hipoteca).
¿Qué es la constancia de antecedentes registrales?
Historial de actos inscritos de un inmueble o persona moral (asociaciones civiles, sociedades mercantiles, fundaciones, sociedades anónimas, cooperativas, y todas las que permita la ley).
¿Qué es el certificado de No Propiedad?
Documento oficial que certifica que una persona o empresa cuenta con bienes inmuebles
¿Desde cuándo se tiene los registros de los inmuebles en el RPPyC?
Desde 1871 a la fecha
- Búsqueda por medios electrónicos: antecedentes registrales de un inmueble o persona moral de 1980 a la fecha
- Búsqueda oficial (por ventanilla): de inmuebles inscritos a partir de 1981 y hasta 1979
¿Qué es la norma 247-SE-2021 y por qué es importante?
Se publicó el 22 de marzo de 2022 en el DOF Entra en vigor y es exigible a partir del 18 de septiembre de 2022. Esta norma establece las prácticas comerciales y requisitos de información comercial y la publicidad de bienes inmuebles destinados a casa habitación, así como, los elementos mínimos que deben contener los contratos relacionados.
- Aplicable a proveedores que sean: fraccionadores, constructores, promotores y toda persona que intervenga en la asesoría y venta al público de inmuebles casa habitación.
- Es de observancia general y obligatoria para personas físicas y morales que se dediquen directa o indirectamente a la comercialización en México.
Aspectos legales de la norma en la prestación de servicios inmobiliarios.
Las inmobiliarias deben tomar en cuenta que, para algunos dueños de franquicia inmobiliaria y otros activos en asociaciones como la AMPI y APCI, esta norma no es la solución.
Ha provocado “nerviosismo” entre los menos capacitados. Y los contratos de prestación de servicios se tenían que registrar en Profeco desde hace más de 14 años. Los proveedores pueden de manera voluntaria acudir a evidenciar el cumplimiento de la NOM, sin perjuicio de las facultades de verificación y vigilancia de Profeco u otras autoridades competentes.
Las empresas desarrolladoras tendrán la obligación de informar de dónde vienen los recursos para la construcción de sus inmuebles. Y el consumidor tendrá el derecho a elegir su notario.
Compra-Venta
La norma en contratos de compra-venta busca regular los anticipos y depósitos, las preventas y los requisitos aplicables a los contratos de adhesión. También abarca otros contratos de dominio: promesa y preventa.
Con la NOM 247 deben inscribirse en un registro público de contratos de adhesión, con la intención de que no incluyan cláusulas abusivas en contra del consumidor.
Para inmuebles según su edad
La NOM 247 no hace distinción por la edad de uso del inmueble y todos deben acatar la normatividad actualizada. Los desarrollos deben tener una garantía de 5 años contra fallas estructurales. Actualmente es 1 año. Y en caso de no ser reparadas, el consumidor tiene la opción de exigir hasta 20% sobre el costo de la compra venta.
Sanciones en caso de no cumplir con la norma
La norma no establece sanciones específicas y las penalizaciones estarán reguladas por medio de una tabla de valores.
Se calcularán con base al valor de la operación de vivienda y no podrán superar los 6 millones 914 mil 992 pesos, según el artículo 133 de la Ley Federal de Protección al Consumidor.
La reincidencia de un infractor a infracciones del mismo precepto legal, durante el primer año, contado a partir de la primera infracción da lugar a la suspensión o cancelación de operaciones del proveedor.
Aspectos legales de la publicidad
“El que por anuncios u ofrecimientos hechos al público se compromete a alguna prestación a favor de quien llene determinadas condiciones o desempeñe cierto servicio, contrae la obligación de cumplir lo prometido”.
- Artículo 1850 y 1861 Código Civil
La publicidad engañosa es uno de los argumentos del por qué se diseñó esta norma. Esta publicidad dolosa generalmente está presente en vivienda de nivel medio: apartamentos de 3.5 a 10 mdp. Exagerar las características de la propiedad, los metros habitables e incluso poner logotipos de instituciones de vivienda como Fovissste e Infonavit para avalar la promoción de ventas. Está prohibido.
Conclusiones
Si eres una persona física o moral que necesita apoyo en relación a los aspectos legales, corporativos o fiscales de una transmisión inmobiliaria te recomendamos acudir con abogados expertos en materia inmobiliaria como lo somos en Tax Jurídico Inmobiliario.
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