¿Qué es la adjudicación judicial de bienes inmuebles?
La adjudicación judicial es una forma de adquirir un bien inmueble que tiene como vía la institución procesal que debe cumplir con una serie de elementos de rigor que se apartan de la libertad contractual.
Este tipo de adquisición inmobiliaria representa ventajas si lo que se desea es la inversión, pues al comprar los bienes en remate su precio se reduce hasta un 30%, obteniendo una ganancia posterior al venderlos por su valor comercial. Si embargo, se debe considerar lo tardío que puede ser el proceso de adjudicación (de cinco meses a un año), así como el impacto fiscal que genera.
Concepto de adjudicación judicial de un bien inmueble
Es un proceso a través del cual la autoridad judicial atribuye la propiedad de un bien al mejor postor o al demandante como consecuencia y última instancia de un procedimiento de ejecución de sentencia que busca vender una parte del patrimonio del deudor para obtener liquidez a fin de pagar al acreedor el pago parcial o total de los adeudos.
Tiene lugar en materia civil, mercantil, laboral o familiar, interviniendo la actividad jurisdiccional y a su vez la notarial para cumplir con los formalismos que exige la figura.
¿Cómo participar en un remate inmobiliario?
Los remates se dan a conocer mediante edictos publicados en el DOF, la gaceta oficial de cada entidad o el boletín judicial de los juzgados dos veces de cinco en cinco días; siendo importante que los interesados visiten constantemente estos medios de comunicación para detectar las ventas que sean de su interés.
En los avisos se señala la ubicación y descripción del bien; su valor avalúo, y el descuento efectuado; así como, la fecha, hora, y el juzgado en que se celebrará la subasta. Es recomendable que antes de acudir a la subasta se acuda a conocer el inmueble, aunque solo se podrá ver por fuera, ya que al se runa venta judicial no se puede mostrar el interior.
¿Cómo se fija el precio del inmueble en remate?
Para determinar el precio del inmueble deberá ser valuado antes de sacarlo a remate, ya que este monto será la base del costo inicial. De acuerdo con los artículos 475 y 476 del Código Federal de Procedimiento Civiles el precio será fijado por las distintas posturas ofrecidas de acuerdo a lo siguiente:
- Deberán cubrir por lo menos las dos terceras partes de su valor en la primera subasta.
- Se reducirá el precio primitivo en un 10% en la segunda subasta.
- El precio anterior se reducirá en un 10% por cada subasta subsecuente.
¿Cuáles son los requisitos para participar en un remate inmobiliario?
El postor debe participar a través de un representante, que deberá contar con un poder para actos de dominio con cláusula especial para intervenir en la subasta.
Se deberá presentar por escrito una postura legal donde se indique su nombre, domicilio, y la cantidad ofrecida precisando la cantidad que pagará de contado (mínimo el 10% del monto prometido), la forma en que se cubrirá el resto y el interés legal de la suma adeudada (no puede ser menor a 9% anual); además, deberá exhibir un billete de depósito o cheque certificado a favor del tribunal por la cantidad que ampare su postura.
Aunque no existe una relación contractual en un proceso de remate, las posturas son determinantes para conseguir el bien, sin que ello signifique que con la simple aceptación por parte del juez se genera la transmisión de la propiedad, pues se perfecciona hasta que se pague el precio de la venta.
¿Cómo es el proceso de adjudicación del inmueble?
Calificadas las posturas, se desecharán las que no cumplan con los requisitos, y se leerán las aceptadas para que los interesados mejoren su oferta. Se elige el que tiene mejor oferta y si hay varias en las mismas condiciones se lleva a cabo por sorteo.
Realizado el remate, el postor debe liquidar el precio dentro de los tres días siguientes. Una vez cubierto el importe, se pone a disposición del notario para que se formalice la adjudicación. Una vez que el fedatario devuelva el expediente, se cita al dueño (deudor) para que firme la escritura.
Si bien, adquirir un inmueble por esta vía disminuye su valor, el cumulo de diligencias judiciales y notariales que deben efectuarse pueden hacer que el proceso se vuelva tardío y costoso. Te recomendamos que acudas a expertos en la materia como lo somos en Tax Jurídico Inmobiliario antes de participar en una subasta.
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