Leyes y reglamentos del derecho Inmobiliario en México en 2023 II parte. A continuación, responderemos a las preguntas más comunes sobre las responsabilidades que tienen los compradores y vendedores sobre las transacciones inmobiliarias.
1.- ¿Cuáles (si las hay) son las formalidades mínimas para la compraventa de bienes inmuebles?
Los contratos de compraventa privados no requieren ninguna formalidad, que son la forma común de oferta de compra o venta de bienes inmuebles en México. Para transferir legalmente el título de un inmueble, primero las partes deben otorgar una escritura pública de compraventa ante un notario público y luego inscribirla en el registro público.
2.- ¿Tiene el vendedor un deber de divulgación? ¿Qué asuntos deben ser revelados?
Sí, el vendedor está obligado a revelar las posibles contingencias que pueda tener el inmueble con respecto a medioambientales, fiscales, licencias y permisos, juicios o procedimientos judiciales y con respecto a la existencia de algún gravamen o limitación sobre el inmueble.
3.- ¿Puede el vendedor ser responsable ante el comprador por declaraciones falsas?
Sí, el vendedor puede ser responsable de la tergiversación y estará obligado a indemnizar al comprador por cualquier pérdida o daño causado por dicha tergiversación.
4.- ¿Los vendedores suelen dar algún tipo de «garantía» de título o garantías contractuales al comprador?, ¿Cuál sería el alcance de estos?, ¿Cuál es la función de tal garantía o garantías (p. ej., repartir el riesgo, dar información) ?, ¿Cualquiera de esas garantías actuaría como un sustituto de que el comprador lleve a cabo su propia diligencia?
No, no es habitual que el vendedor brinde garantías o avales. Sin embargo, como se mencionó anteriormente, el vendedor es responsable del título bueno y negociable y, además, puede ser responsable de los daños que se le puedan causar a un cesionario por no tener el título bueno y negociable. Esta responsabilidad tiene un plazo de prescripción de cinco años si el vendedor actuó de buena fe y de 10 años si el vendedor actuó de mala fe. Además, los vendedores están obligados por ley a responder de los vicios ocultos que pueda tener la construcción durante el plazo de un año.
5.- ¿Existe regulación relativa al préstamo de dinero para financiar bienes inmuebles?, ¿Son diferentes las normas entre personas residentes y no residentes y/o entre personas físicas y jurídicas?
Las instituciones bancarias y otras entidades financieras reguladas (como los bancos no bancarios) deben cumplir con ciertas políticas crediticias internas que tiene cada entidad y que deben cumplir con ciertas disposiciones obligatorias, como la capacidad del deudor para pagar un préstamo. Para los créditos de desarrollo inmobiliario, el aspecto más relevante es la garantía real, que será el inmueble donde se desarrollará y construirá el proyecto inmobiliario, el cual deberá estar libre de todo gravamen y cumpliendo con todas las leyes del Estado en materia de uso. de bienes inmuebles, permisos de construcción, impuestos y disposiciones ambientales. La mayoría de los préstamos de desarrollo requieren que los accionistas mayoritarios del desarrollador actúen como obligados frente al deudor.
6.- ¿Cuáles son los principales métodos por los cuales un prestamista de bienes raíces busca protegerse del incumplimiento del prestatario?
Los prestamistas siempre designan a un ingeniero como supervisor de la construcción, a fi n de verificar el uso de los fondos. La mayoría de los préstamos para la construcción, aparte del primer desembolso, no hacen anticipos ni desembolsos a menos que el deudor pueda proporcionar evidencia de que los desembolsos anteriores se han incluido en los costos directos del proyecto. Los prestamistas no suelen prestar para comprar terrenos ni para financiar costos blandos. Estas condiciones permiten a los bancos controlar la asignación de los desembolsos del préstamo y otorgan al banco la posibilidad de detener cualquier desembolso adicional si hay alguna infracción en el uso de los fondos. Además, los prestamistas pueden solicitar que todos los ingresos de un proyecto inmobiliario (preventas) se depositen en una cuenta bancaria controlada por el prestamista, para poder controlar dichos fondos en caso de incumplimiento por parte del deudor.
7.- ¿Cuáles son los procedimientos comunes para la realización de inmuebles hipotecados? ¿Existen opciones para que un acreedor hipotecario pueda realizar una propiedad hipotecada sin involucrar procedimientos judiciales o la contribución del deudor hipotecario?
La ejecución hipotecaria de bienes inmuebles hipotecados debe realizarse mediante un procedimiento judicial, que puede ser un proceso largo en México, debido a la acumulación de los tribunales locales mexicanos. Los prestamistas, en muchos casos, eligen tener un fideicomiso de garantía, en el que el desarrollador o propietario aporta los bienes inmuebles relevantes.
El fideicomiso de garantía prevé un procedimiento de ejecución hipotecaria que no implica un procedimiento judicial y permite que el prestamista notifique al fideicomisario de cualquier incumplimiento del préstamo, cuya notificación se realiza al deudor.
El deudor debe acreditar que ha subsanado el incumplimiento mediante el pago de las cantidades reclamadas o acreditando que el prestamista le concedió un período de gracia en el pago. Si el deudor no puede pagar o no acredita un período de gracia, entonces el síndico puede comenzar con la venta del inmueble de acuerdo con las instrucciones del prestamista.
Otra alternativa a la ejecución judicial es ejecutar un acuerdo de mediación extrajudicial (ante un mediador certificado por las autoridades locales mexicanas). Un acuerdo de mediación tiene que cumplir con todos los requisitos establecidos por la legislación.
8.- ¿Qué trámites mínimos se requieren para los préstamos inmobiliarios?
Debe constar por convenio escrito y la garantía otorgada debe formalizarse en escritura pública, la cual debe inscribirse en el Registro Público correspondiente.
9.- ¿Cómo se protege un prestamista de bienes inmuebles frente a reclamaciones contra el prestatario o el activo inmobiliario por parte de otros acreedores?
Una vez que un gravamen o garantía inmobiliaria se inscribe en el registro público de la propiedad, el prestamista tiene un interés prioritario sobre el bien inmueble y cualquier otro prestamista o acreedor será el segundo en la línea en caso de ejecución por parte del prestamista o cualquier otro acreedor.
10.- ¿Bajo qué circunstancias se puede evitar o hacer inejecutable la garantía tomada por un prestamista?
Si una garantía mobiliaria no se ejecuta de conformidad con todas las formalidades legales y obligatorias establecidas por las leyes mexicanas, dicha garantía puede resultar inexigible o nula. Cualquier situación de este tipo está sujeta a una sentencia judicial firme.
11.- ¿Cuál es el proceso para hacer efectiva la garantía sobre las acciones? ¿Tiene un prestamista derecho a las acciones apropiadas en un prestatario dadas como garantía? En caso afirmativo, ¿pueden apropiarse acciones cuando un prestatario se encuentra en administración o ha entrado en otro procedimiento de insolvencia o concurso preventivo?
Para tener una garantía real sobre las acciones de una empresa, los prestamistas requieren la celebración de un contrato de prenda. La ejecución hipotecaria de acciones garantizadas requiere un procedimiento judicial. Es posible que un prestamista ejecute una prenda si el deudor autoriza a un prestamista en un acuerdo separado a ejecutar en un procedimiento no judicial a través de la venta de las acciones a un tercero, a través de un proceso de oferta privada o manteniendo las acciones en pago de la deuda.
